Оценка долей квартир

Оценка земли - это определение стоимости одного или нескольких земельных участков с помощью различных методов оценки.

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Оценка земельного участка всегда связана с одним из прав на землю: правом собственности, арендным правом, сервитутом.

Стоимость земли зависит от многих факторов. В первую очередь это местоположение участка, а также состояние земельного рынка. Оценка земли зависит также от наличия коммуникаций и возможности их подключения к существующим сетям в случае строительства объектов недвижимости. Немалое значение имеют данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые показывают состав и особенности грунта и сведения о рельефе местности. Эти данные могут быть полезны как при строительстве, так и при расчете возможных затрат, связанных со строительством.

При оценке земли учитывается ее функциональное назначение и возможность смены такового.

Самые распространенные типы функционального назначения земельных участков:

- Сельское хозяйство;

- Индивидуальное жилое строительство;

- Промышленность;

- Садоводство;

- Курортные земли и т.д.

Бывает, что одна только смена назначения земельного участка приводила к увеличению его стоимости на порядок.

Для определения самого эффективного способа использования земли, необходимо иметь в виду:

- Местоположение участка;

- Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;

- Преобладающие способы землепользования в районе расположения участка;

- Возможные изменения на рынке земли;

- Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;

- Использование земельного участка в настоящее время.

Для оценки стоимости земли пользуются тремя следующими подходами:

Прибыльный – учитывается чистый доход от использования участка земли;

Сравнительный – сравниваются стоимости аналогичных участков;

Затратный – подсчитываются затраты на возможные улучшения земельного участка.

Чаще всего при оценке используется сравнительный метод, который еще называется рыночным. Благодаря сравнительному методу определяется рыночная цена участка, необходимая, например, для сделок купли-продажи и других операций на земельном рынке. В случае, когда участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду, используется прибыльный подход. Затратный подход обычно необходим при оценке участка, требующего улучшений или переквалификации назначения.

Оценка долей квартиры необходима в том случае, если квартирой владеет несколько собственников или планируется раздел имущества.

Стоимость доли в квартире зависит от следующих параметров:

• размер доли в квадратных метрах и процентном отношении ко всей квартире
• планировка квартиры и возможность беспрепятственного в нее доступа
• возможность фактического проживания в доле квартиры
• количество собственников
• количество зарегистрированных в квартиле жильцов
• фактическое количество проживающих в квартире
• месторасположение и тип дома
• общее состояние квартиры (техническое, санитарное и др.)
• наличие налоговых и коммунальных задолженностей
• количество ранее совершенных сделок
• срочность вопроса продажи доли
• наличие-отсутствие судебных решений или прочих ограничений на продажу доли
• наличие несовершеннолетних или недееспособных лиц
• ситуация на рынке недвижимости

Доли в квартире могут быть выделены в натуре – например, по комнатам. В этом случае оценка долей квартиры проходит проще, поскольку сравниваются подобные друг другу объекты. Более сложный вариант – когда квартира не может быть разделена в натуре. Это происходит в тех случаях, когда количество собственников квартиры больше, чем количество комнат. Расчет в этом случае получается менее точным и более сложным.

Еще одна проблема при оценке долей квартир – разная стоимость квадратного метра. В помещениях с меньшей площадью квадратный метр обычно стоит дороже. Это работает при сравнении двух однотипных помещений – например, комнат, но не работает в случае сравнения всей квартиры и одной ее комнаты. На эти сложности математического плана накладывается житейская реальность и юридические проблемы.

Оценка долей квартир часто сопряжена с конфликтами между собственниками и другими заинтересованными лицами, поэтому от оценщика требуется не только высокий профессионализм, но и определенный такт, умение работать в напряженной атмосфере и способность к аргументированному объяснению своей оценки.

Таким образом, оценка долей квартир должна производиться независимыми экспертами, обладающими большим опытом в этой сфере. Только хороший специалист по оценке долей квартир сможет адекватно оценить стоимость квадратного метра в доле квартиры даже в самом простом не первый взгляд случае и составить правильный отчет.